¿QUIERES VENDER TU CASA O COMPRAR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO?

• Tramites previos: el documento privado o contrato de arras.

En la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, llamado pre-contrato, conocido vulgarmente como arras. Este contrato no es obligatorio, pero tiene el objeto de asegurar la operación.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si se firma un documento de esta clase se estará obligado legalmente a cumplir todo su contenido, siempre que no sea contrario a la Ley. Por tanto no se podrá eximir de cumplimiento alegando que ya no conviene lo que se pactó en su momento, o que se desconocía lo que se firmaba y sin perjuicio de las arras penitenciales

Cuestiones que hay que tener en cuenta:

1.- Quién firma por la parte vendedora: 

Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta. Por ello es conveniente comprobar, leyendo la escritura del poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y que son los únicos con derechos sobre la misma. 

2.- Estado de cargas de la vivienda: 

Es muy importante comprobar si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.

3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: 

Si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios se tendrá que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio. También es conveniente informarse sobre si hay derramas aprobadas por la comunidad, cuál es el importe de las cuotas y con qué periodicidad deben pagarse. 

4.- Precio y arras: 

En el pre-contrato figurará el precio de la vivienda. También qué parte queda aplazada, y la manera de satisfacerla, bien realizando una hipoteca con pago al otorgar la escritura pública o en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, o también subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Es habitual en el pre-contrato que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador perderá las arras si por su culpa no se cumple el contrato, y si es por culpa del vendedor, este habrá de devolverlas duplicadas.

5.- Gastos de la compraventa: 

Son cinco los gastos derivados de la compraventa:

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, los gastos de inscripción registral, y los impuestos de la transmisión. 

6.- Elección del notario: 

Cualquier notario es imparcial, en el sentido de que no hay notarios ‘de parte’, pero se puede tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública. Sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario. 

7.- Efectos del documento privado: Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad jurídica suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.

La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero, aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado. Además, la actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes, da seguridad a los contratantes y da eficacia al negocio contenido en la escritura al adecuarlo a la legalidad jurídica, que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad.

El notario recoge bajo su fe la voluntad de vender y comprar y las condiciones de la compraventa además proporciona seguridad jurídica en la compraventa y realizara las siguientes comprobaciones:

- Comprobación de identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor.

- Comprobación del título de vendedor mediante escritura, sentencia judicial o un documento de la administración pública y dejara constancia de la venta efectuada en ese mismo título.

- Comprobación de la vivienda habitual del vendedor: El notario exigirá del vendedor que este manifieste en la escritura si la vivienda que vende es su vivienda habitual familiar, ya que en caso de serlo también deberá consentir la venta el cónyuge o la pareja de hecho, caso de tenerla, aunque la vivienda sea de propiedad exclusiva del vendedor.

- Si la vivienda es de Protección Oficial (VPO) el notario advertirá del precio máximo de venta que no se puede superar de la autorización que se requiere de la Administración para que el comprador pueda adquirir la vivienda y de los requisitos, las obligaciones y limitaciones que deberá cumplir el comprador en este tipo de viviendas mientras su régimen esté vigente.

- Estado arrendaticio: El notario exigirá del vendedor que manifieste en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o, en otro caso, quiénes son y cuáles son sus títulos de ocupación.

- Comprobación registral de titularidad y cargas y seguridad en la compra: mediante escrituras y nota registral simple emitida por el registro de la propiedad.

- Comprobación del pago de las cuotas de comunidad: El notario exigirá la entrega al vendedor de un certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. Asimismo, el notario advertirá al comprador que facilite sus datos al administrador de la comunidad para el pago de las siguientes cuotas.

- Datos catastrales: El notario solicitará igualmente que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del IBI, que debe presentar el vendedor, y obtendrá una certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorporará a la escritura para comprobar la coincidencia y advertir de las discrepancias entre los datos catastrales, los que figuran en la escritura pública y los que resultan del Registro de la Propiedad. Una vez autorizada la escritura de compraventa, el notario facilitará los datos del comprador al Catastro inmobiliario al objeto de que los próximos recibos de IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular. También comprobará que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales anteriores no prescritos.

- Certificado de eficiencia energética: El notario solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética o una copia de este, que se entregará al comprador.

- Comprobación de los medios de pago: El notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda: en efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, los números de las cuentas de donde ha salido el dinero, el número de la cuenta donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura y cómo se paga en ese acto. En el supuesto de que la compraventa estuviera sujeta a IVA, también dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado dicho impuesto. Si el que vende es un extranjero dejará constancia de la retención que debe practicar el comprador del tres por ciento del precio de la venta y asesorará a comprador y vendedor sobre los modelos que deberán rellenar al efecto, y sobre los plazos de cumplimiento sus obligaciones fiscales. En todo caso, recordar que es mejor pagar mediante cheques bancarios nominativos o transferencias bancarias, para que no haya problemas con la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo.

- Advertencia de las obligaciones fiscales: El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar dentro del plazo la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana) , y de que debería guardar una copia simple de la escritura de la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial. El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos Jurídicos Documentados (en este último caso si se paga IVA), y que deberá acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente plusvalía municipal, que por Ley debe pagar el vendedor), todo ello para que el comprador pueda inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad la finca urbana que acaba de comprar. Este trámite lo puede hacer el notario si se lo pide el comprador.

Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:

1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual hay un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la Comunidad Autónoma) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.

2.- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.

La escritura se puede presentar al registro de la propiedad telemáticamente por el notario si así se le solicita, lo cual es muy recomendable pues esta presentación da la garantía de la inmediatez y el bloqueo del registro a cualquier otro documento, como una anotación preventiva de embargo o de demanda al vendedor. 

También la escritura se puede presentar al registro mediante copia autorizada por el notario en papel. Hay un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados. Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y el notario entregará la copia de la escritura, con el cambio a su nombre en el registro. No obstante, la regla general, es que el notario, si se encarga de la gestión del documento, realice todos los trámites telemáticamente, por seguridad y rapidez.

Estas gestiones se pueden hacer personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría. Se debe preguntar en este caso cuánto van a cobrar por este servicio. El notario puede igualmente encargarse de la gestión