Contrato de arras: características, tipos y funcionamiento

El contrato de arras, también conocido como anticipo, se trata de un contrato privado que supone el compromiso de llevar a cabo una compraventa de un inmueble. Por lo tanto, el comprador de la vivienda entregará como reserva una determinada cantidad económica. En este contrato se recogerán todos los detalles del acuerdo: importe, forma de pago, reparto de los diferentes gastos, y plazo de formalización del contrato, entre otros.

Podemos diferenciar hasta tres tipos de arras, y esto es algo que debemos tener muy en cuenta, ya que dependiendo del tipo de contrato que firmemos las consecuencias van a ser distintas:

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son prueba de la perfección del contrato de compraventa. Garantizan que la compraventa se va a realizar y suponen un anticipo, por lo que la entrega es a cuenta del precio. Es importante tener en cuenta que las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato, por lo tanto, si éste se incumpliese, la parte perjudicada tendrá dos opciones:

En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias.

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, se diferencian de las confirmatorias precisamente en que permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes. En esta ocasión, las consecuencias de dicho desistimiento son abonar la cantidad que se haya fijado previamente en las arras. Por este motivo, se deberá indicar en el contrato cuál será la cantidad a abonar en el caso de que se diera el desistimiento. Las consecuencias serán distintas dependiendo de si incumple el comprador o el vendedor, tal y como se reconoce en el artículo 1454 del Código Civil.

En el caso de las arras penales, si se diera incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada; mientras que si se diera por parte del vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió. Pero además, no impiden la exigibilidad de la obligación: el hecho de que se haya desistido no implica que desaparezca la obligación. Por lo tanto:

Por tanto, en el caso de las arras penales, el modelo de contrato deberá incluir una cláusula penal en la que se establezca que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, éste deberá devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras o señal; y si fuera la parte compradora la incumplidora de las obligaciones reflejadas en el contrato, ésta perderá las cantidades entregadas en concepto de arras o señal, y se las quedaría la parte vendedora. También deberá reflejarse la posibilidad de que la parte cumplidora resuelva el contrato o exija su cumplimiento, con las indemnizaciones pertinentes.

Normalmente la cantidad o importe a desembolsar suele situarse entre el 5 y el 10% del precio de compraventa, aunque dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y de las probabilidades de desistimiento de las partes. 

¿Me devuelven las arras si no firmo la hipoteca?

Es totalmente legal incluir una cláusula en el contrato de arras que haga referencia a la financiación hipotecaria, donde se especifique que si no se concede la hipoteca por parte del banco, no se pierde la totalidad de la entrega a cuenta. La cláusula puede ser similar a la siguiente: